Der Wille allein, verdichtet zu bauen respektive Siedlungsräume nach innen zu entwickeln, reicht nicht. Die von Wüest Partner im Auftrag des Städteverbandes erstellte und am Montag in Bern präsentierte Studie enthält Empfehlungen, damit Einwohner und Arbeitende dem verdichteten Bauen Positives abgewinnen können.
"Situative Lösungen" wegen Lärm
Mit Verdichtung können Wohnquartiere entstehen mit guten Einkaufs-, Gastronomie- und Freizeitangeboten, aber auch kurzen Wegen zur Arbeit oder in die Schule. In der Regel macht laut der Studie Verdichtung ein Quartier jünger, da vor allem Jüngere sich von lebendigen Zentren angezogen fühlen.
"Situative Lösungen" können allerdings wegen Lärm nötig werden. Gemeint sind nicht nur Strassen- oder Flugverkehr, sondern auch Alltagslärm - etwa durch Kinder, Strassencafés oder von Anlässen im Freien. Ebenso muss dem Schutz der Privatsphäre Rechnung getragen werden - "geschickter Sichtschutz" ist hier das Stichwort.
Auch für Unternehmen können verdichtete Gebiete attraktiv sein. Dies gilt laut Studie namentlich für Firmen, die wenig Bauzonenfläche benötigen, deren Mitarbeitende einen Arbeitsweg ohne Auto bevorzugen und denen wegen zu wenig verfügbarem Wohnraum vor Ort die Fachkräfte fehlen, die sie benötigen.
Nicht zwingend günstigere Preise
Die Wohnungspreise werden nicht zwingend tiefer, wenn verdichtet wird und auf einer bestimmten Fläche mehr Wohnraum zur Verfügung steht. Teurer kann es werden, wenn an die Stelle von Altbauten neue und damit teurere Wohnungen kommen. Und weil Neubauten Zuzüger anlocken, bleibt die Nachfrage nach Wohnraum in Städten hoch.
Wachstum nach innen sollte gemäss der Studie an bereits gut erschlossenen Lagen stattfinden - Infrastruktur kann damit effizienter genutzt werden. In verdichteten Quartieren seien Kosten für Abwasser, Wasser, Verkehr und Stromversorgung pro Kopf um bis zu drei Mal tiefer als bei Neuerschliessungen, schreibt Wüest Partner unter Berufung auf eine Ecoplan-Studie von 2017.
Verdichtungen können Einnahmen bringen - etwa zusätzliche Steuern -, aber auch Ausgaben, heisst es in der Studie. Kosten können Ausbauten von Strassen oder Gemeinschaftszentren verursachen sowie beispielsweise die Entsorgung, die Gestaltung von öffentlichen Räumen oder zusätzliche Stellen für Schulen.
Für die Behörden ist zudem bei einer Siedlungsentwicklung nach innen der Planungsaufwand grösser, als wenn "auf der grünen Wiese" geplant wird. Auch erfordert das Verdichten fachliche Qualifikationen der Zuständigen auf der Verwaltung.
Als Investition betrachten
Finanziell seien Verdichtungen als Investition zu betrachten, lautet das Fazit der Studie. Positive Auswirkungen auf den Finanzhaushalt gebe es - wenn überhaupt - in vielen Fällen erst nach einigen Jahren.
Verdichtetes Bauen antreiben können beispielsweise Begrenzungen der Baugebiete respektive Einschränkungen beim Einzonen. Jedoch horten viele Eigentümer gut erschlossenes und wertvolles Land unbebaut, statt es zu verkaufen. Sie hofften auf steigende Preise, heisst es in der Studie als Begründung.
Die Studie nennt zehn Erfolgsfaktoren für Verdichtungen: Diese reichen vom Weitblick bei der Planung über Kompromissbereitschaft und Kooperation der Beteiligten, die gute Mischung von Wohnen, Arbeiten und Einkaufen, attraktive Aussenräume und nachhaltiges Bauen bis zur Erhaltung der Identität des betroffenen Quartiers.
Trend schwächt sich ab
Der Trend, wonach pro Kopf immer mehr Wohnfläche beansprucht wird, hat sich abgeschwächt. 2016 beanspruchte eine Person im Mittel 45,4 Quadratmeter, 0,1 Quadratmeter mehr als von 2012 bis 2016 und einen halben Quadratmeter mehr als in den Neunzigerjahren.
Die Autoren der Studie führen das auf die gestiegenen Wohnungspreise zurück. Eine Rolle spiele auch, dass derzeit vermehrt Mietwohnungen gebaut werden. Mit dieser Wohnform wird in der Regel weniger Fläche pro Kopf verbraucht als in Einfamilienhäusern.
Die mit Gebäuden bebaute Fläche pro Kopf dagegen nimmt ab, am stärksten in den Städten. Die Autoren sprechen von einer bedeutsamen Trendwende und stützen sich auf die Arealstatistik. In den Neunzigerjahren und im ersten Jahrzehnt des laufenden Jahrhunderts hatte die Fläche pro Kopf in denselben Gemeinden noch zugenommen.